【建设工程】联合开发房地产企业对工程欠款的连带责任分析
某集团有限公司深圳分公司诉某市H地产发展有限公司、深圳市某林场案
【要点提示】
联合开发房地产行为在法律上属于联营行为，合作方以“一个出地、一个出钱”的方式或其他方式合作建房，其中一方对与其没有施工合同关系的施工方之工程款债权是否承担连带清偿的责任，在履约过程中争议颇大，司法实践中不同法院亦有不同的判例，值得我们深入探讨。
【案情】
原告:某集团有限公司深圳分公司(以下简称“深圳分公司”)
被告一:某市H地产发展有限公司(以下简称“H公司”)
波告二:深圳市某林场(以下简称“深圳林场”)
(一)2000年9月6日，H公司与深圳林场签订了一份《合作建房协议书》约定深圳林场提供土地，H公司负责全部的建设资金，双方进行合作建房，建成后按住宅总建筑面积2:8的比例分成。
(二)2002年8月15日，深圳分公司与H公司签订了《深圳市建设工程施工合同》，约定由深圳分公司总承包两被告合作开发的该地产项目。合同签订后，深圳分公司依约进场施工。2004年4月22日，地产项目通过工程竣工验收且交付于两被告。2006年6月7日，深圳分公司与H公司完成结算，结算总价为8600万元人民币。扣除H公司已支付的部分工程款，两被告共拖欠深分公司约2600万元人民币。
深圳分公司将两被告起诉至法院，要求两被告共同向深圳分公司支付工程款本金2600万元人民币，利息300万元人民币。
H公司答称，其对与深圳分公司的施工合同关系、工程款总额、欠款数新等均无导议，但深圳分公司要求的利息起算时间不正确，另外，深圳分公司完成的工程质量有瑕疵，存在漏水、开裂等情况，但深圳分公司在保修期限内未履行保修义务，故应从工程款中扣减维修费用。
深圳林场答辩称，其无须对H公司与深圳分公司之间产生的债务承担连带清偿责任，主要理由如下:深圳林场与深圳分公司之间没有施工合同关系，深圳林场没有向深圳分公司作出过履行支付工程款义务的任何承诺；深圳林场与H公司合作建房是一种松散型的联营，H公司在获得土地后的开发、经营完全是独立运作，深圳林场通过转让国有土地使用权除了获得固定的回报外没有获得其他任何的投资收益，请求法院驳回深圳分公司对深圳林场的诉讼请求。本案争议的焦点为深圳林场是否应对未付工程款的本息承担连带清偿责任。
审判
一审法院认为，基予以下理由，深圳林场应对H公司未付工程款的本息承担连带清偿责任:
第一，H公司与深圳林场合作开发地产项目，一方在合作期间就该工程对外发生的民事法律行为，应视为代表了合作双方，合作双方应共同承担因合作行为而发生的债务。
第二，市建设局就该工程颁发的《建筑工程施工许可证》所记载的建设单位为H公司与深圳林场，H公司与深圳林场作为建设单位共同在涉案工程验收报告上盖章确认等一系列的行为表明，深圳林场实际上为涉案工程建设方。
第三，按H公司与深圳林场就地产项目的分配协议，深圳林场所分得的房产不光有自用房，还有可以自由转让的商品房，深圳林场可从商品房的转让中获得利益。
判决后，深圳林场不服，上诉称，原审判决认为“H公司与深圳林场合作开发地产项目，一方在合作期间就该工程对外发生的民事法律行为，应视为代表了合作双方，合作双方应共同承担因合作行为而发生的债务”纯粹是断章取义属于办案人员的主观臆断，于法无据;原审判决认为“深圳林场实际上为涉案工程建设方”，与事实不符，要求二审法院撤销原判中深圳林场为H公司对深圳分公司的给付义务承担连带清偿责任的判决。
被上诉人深圳分公司答辩称:一、H公司与深圳林场之间是合伙性的联营关系，《合作建房协议书》中的内容是深圳林场与H公司之间的内部约定，对外没有约束力，即其合作内容不得也不可能对抗深圳分公司。二、深圳林场和H公司是涉案工程的共同建设方，在合作建房后，涉案工程的土地使用权变更为深圳林场和H公司共同拥有。三、涉案工程的工程款系联营之债务，依法应由深圳林场和日公司连带承担，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，深圳林场与H公司签订《合作建房协议书》及一系列补充协议，约定由深圳林场出地、H公司出资，双方合作兴建地产项目。合建合同签订后，双方依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，建成的房屋也归双方所有。虽然合建合同约定由H公司负责全部的建设资金，但这是合建双方的内部约定，由于涉案的地产项目是深圳林场与H公司共同合作兴建的项目，由深圳林场与H公司共同投资、共同管理、共享收益，虽然施工合同是以H公司的名义与深圳分公司签订的，但这是H公司履行合建合同的行为，应视为H公司代表合作双方与深圳分公司签订工程施工合同。现由深圳分公司施工的地产项目工程已通过工验收并交付使用，房屋已由深圳林场与H公司按双方的约定进行了分配。因此，深圳林场应对H公司因合作项目所拖欠的工程款本息承担连带清偿责任。判决驳回上诉，维持原判。
评析
合作开发房地产是指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术等，合作开发土地，建设房地产等项目，共享利润(收益)、共担风险的一种房地产开发模式。合作开发房地产行为在法律上属于联营行为，合作方之间签订的《合作建房协议书》属于联营合同，法律依据为《民法通则》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》等相关规定。对于深圳分公司的工程款，深圳林场作为联营方应当与H公司就工程款的本息承担连带清偿责任，理由如下:
一、联营模式分析。深圳林场与H公司就联合开发房地产项目达成一致意见，并签订了《合作建房协议书》，在具体操作上双方没有另行成立项目公司运作此项目，也没有在相关合同中明确约定各自独立履行义务，至于深圳林场是否在形式上参与签订施工合同，对于认定其是否为施工合同关系的主体并无影响。因为本案中诸多的政府文件、权利证书以及合同，均证实深圳林场就是涉案土地的共同使用人，是涉案工程的共同建设者。而且，深圳林场作为涉案土地最初唯一的土地使用权人，它有权选择是否就该地块向政府申请开发房地产，有权选择H公司或其他资信良好的地产公司作为合作开发房地产的合作方，更有权决定是否参与施工合同的签订并监督工程款的结算。一切都是深圳林场基于自由意志、利益考量所作的自主选择。当法院判决其就工程款的支付承担连带责任时，其却以未在形式上参与施工合同为由推卸责任。
二、收益比例分析。深圳林场主张其与H公司在《合作建房协设书》中已明确约定双方按住宅总建2:8的比例分成，因此对工程欠款不应承担连带清偿责任。所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，两个或两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。当责任人为多人时，每个人都负有清偿全部债务的责任，各责任人相互间有连带关系。这里的“连带”是指“共同的、一致的、不可分的”意思。“共同的、一致的”是指几个责任人共同对某一特定主体承担义务“不可分”则强调了这些责任人对共负的债务必须不分份额地承担清偿义务，亦即，各连带责任人在对外履行义务时，首先应无条件地承担全部责任，然后才在内部关系中按份分责。因此，2:8的比例分成只是划分深圳林场与H公司内部责任及彼此间追偿问题的依据，对于联建项目的债务，深圳林场应当全额清偿，不能以该收益比例的内部按份责任来对外抗辩深圳分公司主张的连带清偿责任。
启示
对于企业承建的房地产项目或其他项目，在承建之初，即应就项目的产权情况进行详尽的调查，了解清楚其产权情况，以便在施工过程中或主张权利时找准产权人、充分有效地保护自身权益。
许海峰律师，专业建设工程律师，代理全国建设工程案件，免费咨询，成功后收费，联系加关注私信即可。