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本文作者：逢坂
1845年11月29日，上海道宫慕久和英国领事巴富尔签订了《上海土地章程》，这也标志着上海英租界的正式确立。为了和之后的章程相区分，这份也被称为《1845年上海租地章程》。
[1]《租地章程》
《1845年上海租地章程》开篇即引用了先前签订的条约内容，强调英国拥有在上海租地的权利。然后声明租界范围，即洋泾浜（1915年被填平，今延安东路）以北，李家厂以南（今北京东路）。加之此处土地东侧已有黄浦江，这份章程基本上确定了英租界最初的东、北、南三处界限。大致相当于延安东路到北京东路之间的外滩地带。
该章程的正文部分共计23条，主要是关于租地的使用事项。20世纪90年代在英国国家档案馆中发现了中文原稿。原文内容较长，其主要内容可以概括为：
1.土地管辖问题。
第一条规定，中方有权审查双方签订的地契，经过中方盖章的地契才可发挥效力。
这部分这说明中方仍然保有土地管辖权。
2.道路修建，主要是第二条到第四条。
该部分大致规划了租界内的道路，其中包括：一条宽二丈五（约合8米）的沿江纤道；四条东西向的大路，其中三条宽二丈的分别位于新关之北（今汉口路）、四分地之南（今广东路）、建馆池之南（今北京路），宽二丈五的Upon Old Rope Walk（音译旧劳勃渥克，意译为打绳旧路，今福州路）。租界西侧也可以修建一条两丈宽的公路。新关之南、桂花浜及怡生码头之北也应预留出修路条件。
该部分划定了租界的大体布局，而根据原文，路宽除了通行需求外，也考虑到了防火的需要。
3.墓地问题，主要是第五条和第十一条。
在该部分中，租界内原有的华人坟墓，华人可以主动迁出，租地方不得损毁；华人有权在清明节、夏至、中元节、十月初一、冬至等节日前后祭扫坟墓。租地人死亡后有权在租界内按照自己的礼节修建坟墓，华人不得损毁。
这条也成为了后来租界内各种洋人公墓的建立依据。
4.租金问题，主要是第六条至第八条以及第十三条。
该部分规定，双方必须在谈妥价格后共同勘定地界。租金分为租（年租）和押（押金）两部分，其中租为每亩地1500文，每交1000文租需要缴纳10000文押。每年交租时间为阴历腊月十五，租地方须通过指定银号转租给出租方并登记。租界内的房价和地租则需要由中英双方的“正直人士”共同议定，以维持价格统一。
可见此时的议价权还是部分保留在中方手中的。
5.细则问题，主要是第八条、第九条、第十四条、第十五条、第二十一条。
该部分规定， 租界范围内的土地，不得由华人租用或新建房屋；其他国家商人来租地，则应向英国领事报备，待遇和英国商人相同。租地方不得超过每家10亩地，以免有人抢占土地。若租地方欠租、加价转租或是囤地不用，出租方有权回收土地。除此之外的情形，出租方不得擅自收回土地或抬高租金。租地方可以自行退租，退租时出租方须退还全部押金。
这一部分信息量很大：首先该部分确立了华洋分居的基本策略；其次英国领事获得了管理其他国家商人租地的特权；第三，地产经济在这个章程下是根本玩不转的；最后，租地的时间长短完全取决于租地人的意愿，这也从一定程度上形成了事实上的“永租”。
6.土地利用方式，主要为第十条、第十八条、第十九条。
该部分规定，土地上可以种植植物和修建房屋。房屋类型包括礼拜堂（教堂）、医人院（医院）、周急院（慈善会）、学房（学校）、会馆等，注意不得侵占公和损毁公路，也不得私自储存军火和易燃易爆物品。酒精、火药、硫磺等物品需要储存在中英双方商定的区域。租地者姓名、所租土地大小、分组和转租情况、修建房屋数量都需要报备给领事，再由领事转达给道台。
该部分内容将土地的使用权完全交给了英方。
7.市政管理，主要为第十二条和第二十条。
租地方可以执行简单的市政管理活动，包括“修补桥梁、修除街道、添点路灯、添置水龙、种树护路、开沟放水、雇募更夫”等。有人在租界内扰乱秩序，则交由道台审判。而违反章程的行为，领事一经获知，则应立即审查是否违规，并决定是否应该处罚。而修筑道路和设立码头的费用，应当由全体租地人均摊，相关款项应当由领事选派三名正直商人议定。
这一部分需要注意的有三点：交由道台审判，说明中方此时还有部分惩戒权；“更夫”，英文原名“watchman”，直译为“看守人”，所起到的作用只是简单地维持社会治安，但在日后逐渐发展成了武装巡捕；“三名正直商人”所组成的委员会，后来被称作“道路码头委员会”，是日后工部局的前身。
8.商贸行为，主要是第十六条和第十七条。租界内可以为华人开辟一个售卖日用品的市场，但华人和外商均不得私有该市场。英商可以在租界外开设店铺，但需要向领事申领执照。如有违规行为，该执照随时会被废止。
9.章程修改方法，主要为第二十二条。
根据该条规定，章程具体内容修改、解释和形式改变，都要由中英双方商议决定。
10.处罚原则，是为第二十三条。
根据该条规定，违反本章程规定的，无论以何种渠道为英国领事获知，英国领事应当立即审查违规之处，并决定是否处罚。
这也实质上将处罚决定权让给了英方。换句话说，这极容易导致各种偏袒行为的出现，而此后发生的事情也证明了这一点。
[2]1847年的英租界范围，以右为北，下为黄浦江
按照章程的规定，1845年12月9日，英租界正式建立。自此，中国的通商口岸开始陆续出现类似的“国中之国”，而中国也向着半殖民地半封建社会越陷越深。
1846年12月22日，第二任英方领事阿礼国（Rutherford Alcock）根据章程牵头成立了“道路码头委员会”。这个机构也成为了后来工部局的前身。而由它规划出来的街道，被当时的上海人称作“棋盘街”。街道修得很整齐，但是名字起得却很容易混。当时英国人用中国的地名命名道路，使用的是威妥玛拼音。于是乎就出现了江苏（Kiangsoo）路和江西（Kiangse）路毗邻，汉口（Hankow）路和杭州（Hanchow）路相接的奇怪现象。直到1865年，这些路名才被修改得更有辨识度。
1846年9月24日，上海道和英国领事共同商议后决定新修建一条“边路”（Barrier Road，今河南中路）为英租界的西界。这条路也成为了租界内修筑的第一条公路。此时的英租界四至均已确定，总面积为830亩。
在英国人确立租界之后，拿着《望厦条约》的美国人，拿着《黄埔条约》的法国人也闻风而动，先后来到上海，而这也导致了章程内容的部分修改。
1846年，由于美国将领事馆设置在了英租界内，美国领事吴利国（Wolcott）和英国领事就悬挂国旗问题发生争执。对此上海道台和英国领事新增了一条章程，规定英租界范围内只能悬挂英国国旗，是为土地章程的第二十四条。
1848年起，美国领事祁理蕴（John Alsop Griswold）就土地章程中第十四条之规定，要求他国商人（包括美国在内）来上海租地须向英国领事报备一条展开交涉，1849年强迫上海道台承认美方要求。1852年，美国代理领事金能亨（Edward Cunningham）继续交涉此事，并于1852年3月和英国方面达成协议，废除了第十四条。
而最终定稿的1845年上海土地章程并没能持续太久。1854年，中英双方签订了新的土地章程。而在此之前，英国人用一系列下作的操作成功扩张了租界范围。至于是怎么做到的，我们下一篇再讲。
参考资料
[1]薛理勇 著：《旧上海租界史话》，上海：上海社会科学院出版社，2002年。
[2]蒯世勋 等 编著：《上海史资料丛刊：上海公共租界史稿》，上海：上海人民出版社，1980年7月。
[3]王国忠 主编：《上海旧政权建置志》，上海：上海社会科学院出版社，2001年。
[4]史梅定 主编；《上海租界志》编辑委员会 编：《上海租界志》，上海：上海社会科学院出版社，2001年。
[5]杨文渊 主编：《上海公路史·第一册·近代公路》，北京：人民交通出版社，1989年2月。
[6]沈金银：《1855年上海英租界地图》，《上海城市规划》，2002年第3期。
[7]吴乾兑：《鸦片战争与上海英租界》，《近代史研究》，1990年第6期。
[8]上海市档案馆：《上海英租界道路码头委员会史料》，《上海档案》，1992年第5期。
[9]朱伟：《上海英租界首次街道大命名》，《都会遗踪》，2009年第1期。